Hannover - Die Uhr tickt: Ab 1. Juli müssen alle Eigentümer von bebauten und unbebauten Grundstücken eine Erklärung für den neuen Grundsteuerwert abgeben. Die Frist zur Abgabe dieser „Steuererklärung für Liegenschaften“ endet am 31. Oktober. Aufgrund vieler Leserwünsche klären wir hier einige Fragen:
Wer muss überhaupt eine Erklärung abgeben ?
Betroffen sind alle Eigentümer von bebauten oder unbebauten Grundstücken, Vermieter und Verpächter. In Niedersachsen sind 3,6 Millionen Grundstücke zu bewerten. Entscheidend für die Abgabe der Erklärung ist dabei der Stichtag 1. Januar 2022. „Wer an diesem Tag Eigentümer einer Liegenschaft war, ist verpflichtet, eine Erklärung abzugeben, selbst wenn das Grundstück mittlerweile verkauft wurde“, erläutert das Niedersächsische Landesamt für Steuern. Aufgrund dieser Befragung bewertet das Finanzamt den Wert neu. Ab 2025 gilt ein neuer Grundsteuerbescheid. Diesen erhält man von seibner Stadt oder Gemeinde.
Was ist bei dieser Steuer grundsätzlich wichtig ?
Das Land Niedersachsen setzt auf ein sogenanntes Flächen-Lage-Modell. Das bedeutet: Für die Berechnung der Grundsteuer spielt auch die Lage eines Objekts eine Rolle. Als Indikator hierfür werden Bodenrichtwerte genutzt. Für jeden Immobilienbesitz – also bebaute und unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen oder Besitz im Bereich Land- und Forstwirtschaft – sind eigene Erklärungen abzugeben.
Wie gebe ich denn die Grundsteuererklärung ab ?
Das Land möchte, dass Eigentümer die Grundsteuererklärung elektronisch bei ihrem Finanzamt einreichen. Das geht bequem über das Portal www.elster.de. Wer noch kein Benutzerkonto hat, muss sich zunächst anmelden. Das Finanzamt sendet dann per Post den Aktivierungscode zu. Wer keinen Zugang zu „Elster“ hat, kann den Zugang eines Angehörigen nutzen, heißt es.
Ist eine Befreiung von der Online-Pflicht möglich ?
Ja. Gerade ältere Menschen, die keinen PC oder Internet-Zugang haben, können davon betroffen sein. Wer sich von der Online-Pflicht befreien lassen will, muss einen Härtefall-Antrag beim zuständigen Finanzamt stellen und diesen gut begründen, sagt Dr. Reinold Horst vom Verband Haus & Grund Niedersachsen. Denn die Steuerverwaltung behält sich die Entscheidung vor. Die hat aber viel zu tun. Horst rät deshalb den Betroffenen, parallel eine Verlängerung der Frist (über den 31. Oktober hinaus) zu beantragen. Dieser Antrag muss „nachweisbar“ bei der Finanzbehörde eingegangen sein! Übrigens: Wer seinen Steuerberater beauftragt, erhält nicht automatisch eine Fristverlängerung.
Wie navigiere ich mich durch „Mein Elster“ ?
Nach der Aktivierung des Benutzerkontos findet der Nutzer auf „Mein Elster“ die Rubrik „Formulare & Leistungen“, dort die Reiter „Grundsteuer“ und anschließend „Grundsteuer für Niedersachsen“ anklicken. Dort gibt es zunächst allgemeine Hinweise. Fürs Ausfüllen der Erklärung werden das Aktenzeichen und die Steuernummer benötigt. Die stehen auf dem Brief des Finanzamtes zur Grundsteuer. „Mein Elster“ führt die Benutzer durch die Erklärung. Es gibt zudem Tipps in der Ausfüllhilfe. Dazu muss man auf ein weißes Fragezeichen in einem blauen Kreis klicken; dann ploppt rechts daneben die Erklärhilfe auf.
Woher bekommt man die notwendigen Daten ?
Die Angaben müssen Immobilieneigentümer selbst beschaffen. Lage, Bezeichnung und Größe der Flurstücke (bebaut und unbebaut) finden sich online unter www.grundsteuer-viewer.niedersachsen.de. Dabei handelt es sich um ein kostenloses Serviceangebot, aus dem die notwendige Daten ersichtlich sind. Die Wohn- und Nutzflächen müssen die Eigentümer selbstständig ermitteln. Diese sind üblicherweise in Mietverträgen, Bauplänen und Ähnlichem zu finden. „Sollten keine Unterlagen mehr vorhanden sein, können die Flächen auch durch schlichtes Nachmessen bestimmt werden“, heißt es beim das Landesamt für Steuern.
Wer bestimmt denn den Lagefaktor ?
Den legt die Steuerverwaltung fest. Der Lagefaktor und der durchschnittliche Bodenrichtwert müssen vom Eigentümer nicht ins digitale Formular eingetragen werden. Sind die Flurstücke in die Anlage eingetragen, klickt man auf den Button „Ausdruck erzeugen“. Dabei wird automatisch ein pdf-Dokument für die eigenen Unterlagen erstellt. Dann kehrt man auf die Seite „Mein Elster“ zurück und überträgt die Daten. Auch für die Angaben der Quadratmeterzahl und wie diese zu ermitteln ist, gibt es eine Ausfüllhilfe.
Fließen alle Flächen in die Flächenberechnung ein ?
Für Nebengebäude, zum Beispiel für die Garage, kann eine „Freifläche“ von 50 Quadratmeter von der Gesamtnutzfläche abgezogen werden. Wichtig: Das muss der Grundeigentümer beim Ausfüllen der Grundsteuererklärung selbst machen; es erfolgt nicht automatisiert.
Kann man Einfluss auf die Berechnung nehmen ?
Ja, sagt Reinold Horst von Haus & Grund. So sollten Vermieter unbedingt die Wohnflächenberechnungsformel nutzen, die auch für die Miete gilt. Dabei werden beispielsweise die Dachschrägen berücksichtigt.
Kann man sicher sein, dass das eigene Grundstück fair bewertet wird ?
Die Frage ist schwierig zu beantworten, sagt Horst. Das hängt mit dem in Niedersachsen genutzten Flächen-Lage-Faktor und dem Hebesatz der Stadt oder Gemeinde zusammen. Das Finanzamt berücksichtigt bei der Berechnung der Grundsteuer auch den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde. Die Höhe des Bodenrichtwertes sei nur begrenz anfechtbar, sagt der Sprecher des Finanzministeriums in Hannover. Denn der Wert beruht auf den tatsächlichen Feststellungen und dem Beschluss des Gutachterausschusses. Der Verband Haus & Grund rät, sobald der neue Grundsteuerwertbescheid (vermutlich im ersten Halbjahr 2024) vorliegt, Einspruch zu erheben. Tue man das nicht innerhalb eines Monats, lasse sich das Versäumnis später nicht mehr „heilen“.
Wo gibt es ein gutes Erklärvideo ?
Die Finanzverwaltung hält zielgruppenorientierte Informationen, ein „Nachgefragt“ und Erklärvideos zum Ausfüllen der Steuererklärung unter dem Link: https://lstn.niedersachsen.de/steuer/grundsteuer bereit.
